АН "Виктория"

Полезная информация.

Аренда жилого помещения (также как и аренда нежилых помещений) без документального подтверждения платежа, в первую очередь, перед фискальными органами делает уязвимым нанимателя, если тот не платит налоги. В любое время наймодатель может заявить, что наниматель не внес оплату и организовать проверку помещения участковым милиционером, для которого присутствие в помещении постороннего человека может послужить основанием для его выселения. При наличии письменного договора у собственника  жилья всегда больше прав для  возможностей  взыскания компенсации с постояльца, к примеру, за неуплаченные телефонные счета или за порчу имущества. Но незнание закона не позволяет  наймодателю его нарушать - выселять постояльца возможно только после истечения шести  месяцев задержки оплаты жилья.

Подписывая договор найма, вы не просто подписываете бумагу без печатей и госрегистрации. Подписание договора означает ваше вступление во взаимоотношения, которые четко регламентированы законом. И если вы являетесь наймодателем в данном случае, то будьте всегда готовы к тому, что незнание законов может поставить вас в крайне неприятную ситуацию, поскольку закон защищает в первую очередь – нанимателя.

В договоре найма, составленном в простой письменной форме указываются полные имена наймодателя  и нанимателя, паспортный данные сторон с адресами их регистрации. Также, в этом документе должен быть указан адрес объекта недвижимости, являющегося объектом договора. Договор поднайма заключается гражданами, которые проживают по договору найма и не являются собственниками жилья. Договор аренды помещения подписывается в случаях, когда одна из сторон является юридическим лицом и подлежит обязательной  государственно регистрации. Аренда нежилых помещений, так же, как и аренда жилого помещения оформляется юридически. Если в аренду сдается дом или земельный участок, то заключается договор аренды. Договор аренды участка должен содержать описание земельного участка, кадастровый паспорт, его местонахождение, площадь и др. Также, договор аренды участка должен содержать приложение с графиком арендных платежей.

Для наймодателя крайне важно указать сроки договора, поскольку, если они не будут указаны, то согласно законодательству договор будет считаться заключенным на 5 лет. Этот факт предоставит нанимателю широкие полномочия и возможность жить в квартире шесть месяцев без оплаты. Чтобы исключить такую ситуацию, необходимо заключать договор сроком до одного года – в таком случае станет возможным выселение неплательщика за двукратную отсрочку платежа.  В договоре найма крайне важно зафиксировать  размер месячной оплаты, срок и порядок внесения средств. Если сумма указывается в валюте – необходима привязка к рублю.

Наймодателю, также, для предотвращения расходов, лучше требовать от нанимателя залог, внесение которого необходимо отразить в договоре, где перечислены все условия для удержания средств в случаях порчи имущества, отказа от внесения арендной платы и при неуплате по телефонным счетам. Если в квартире есть дорогостоящие предметы – мебель, бытовая техника – необходимо составить подробную опись. Также, необходимо внести в договор найма всех лиц, которые вместе с нанимателем будут проживать в данной квартире (кроме несовершеннолетних). При долгосрочном договоре (сроком более года) наниматель вправе позволить безвозмездное проживание временных жильцов на срок не более шести месяцев. В данном случае, владелец жилья (наймодатель) вправе запретить их проживание в квартире при несоблюдении норм законодательства о размере площади жилого помещения, которая приходится на проживание одного человека.

Нанимателю важно знать о том,  что, заключая долгосрочный договор найма, у него появляется преимущественное право на его продление и сдачу жилья или его части в поднаем.  Заключая договор найма на аренду квартиры от собственника, необходимо сразу определиться с ремонтом арендуемого жилья. В случае, если в договоре это не предусмотрено,  в соответствии с законом, текущий ремонт арендуемого жилья должен производиться за счет нанимателя (ст. 681 ГК РФ). Тогда как владелец квартиры должен оплатить все затраты по капитальному ремонту.

Важным пунктом договора найма является пункт о наличии у наймодателя ключей от сданного им в аренду жилья, а также и все условия его посещения квартиры (время, периодичность).

Наймодателю не стоит забывать, что действующее российское законодательство в большей мере защищает интересы и права нанимателя. В первую очередь, это касается расторжения договора найма. Согласно закону, наниматель может осуществить это без разъяснения каких-либо причин, предупредив об этом собственника за три месяца  до выезда. Этот срок может быть уменьшен при установлении его в договоре.

Наймодатель же вправе расторгнуть договор найма в следующих случаях:

1. При несоблюдении надлежащих условий проживания
2. При использовании арендованного помещения не по назначению
3. Порча имущества и арендуемого помещения
4. Задержка оплаты за жилье сроком более 6 месяцев (при долгосрочном найме)
5. Двукратная задержка оплаты за жилье (при краткосрочном найме)

Поэтому, в тех случаях, когда наниматели регулярно производят оплату и не портят имущество – они вправе игнорировать все требования собственника по освобождению жилплощади и проживать в ней до окончания установленного сроком договора.

Подписывая договор найма, как для наймодателя так и для нанимателя важно соблюсти все правила безопасности, чтобы не стать жертвой афериста. Случаи мошенничества особенно часто случаются, когда сдается однокомнатная квартира без посредников. Обязательно требуйте при первой же встрече все документы, подтверждающие личность и право собственности другой стороны – паспорт, выписки из домовых книг и т.д. Для нанимателя  крайне важно заранее узнать, кто зарегистрирован на арендуемой площади, познакомиться с ними лично, чтобы удостовериться в их согласии на сдачу жилья. В идеале - от всех зарегистрированных жильцов сдающейся квартиры необходимо получить письменное разрешение на сдачу данной площади в аренду. Если наниматель получает моментальный отказ от владельца в предоставлении информации о зарегистрированных жильцах, стоит задуматься – а не мошенник ли перед вами? Это легко проверить, познакомившись поближе с соседями.

Наймодателю проверить личность нанимателя гораздо сложнее. Помимо паспортных данных необходимо потребовать все рабочие контакты и телефоны ближайших родственников, чтобы заручиться  необходимыми рекомендациями.